ד״ר נדל״ןנייר עמדה במיסוי מקרקעין: בעסקאות נטו יום המכירה יהיה יום אישור התכנית
רשות המסים קובעת שבעסקאות שבהן זכויות נמכרות בתמורה לשירותי בנייה והרוכש נושא במס של המוכר חל סעיף 19(3א), ויום המכירה נדחה למועד אישור התכנית.
- עורכי דין
- שמאים
- יזמים
- מערכת
- מערכת
- פורסם
- נבדקה
חטיבת מיסוי מקרקעין ברשות המסים פרסמה ב 26 ביולי 2026 נייר עמדה מקצועי מספר 06/26. לפי הנייר, בעסקאות שבהן זכויות נמכרות בתמורה לשירותי בנייה והרוכש לוקח על עצמו חבויות מס של המוכר, המכונות בו “עסקאות נטו”, יחולו הוראות סעיף 19(3א) לחוק מיסוי מקרקעין, ויום המכירה יהיה יום אישור התכנית.
הפרטים
הרקע בחוק. בנייר מוסבר כי סעיף 19 לחוק מיסוי מקרקעין קובע את “יום המכירה”, שממנו מחשבים את השבח והמס. סעיף 73 מטיל על המוכר והרוכש חובת הצהרה בתוך 30 יום מיום המכירה, וסעיף 90א קובע חובת תשלום בתוך 60 יום. בחוק יש חריגים שמאפשרים לדחות את יום המכירה, ובהם סעיף 19(3א).
מה מאפשר סעיף 19(3א). לפי הנייר, הסעיף דוחה את יום המכירה כשמדובר במכירת זכות במקרקעין שמותנית בתנאי עתידי להגדלת אפשרויות הניצול לפי תכנית, כשהתמורה הושפעה מההגדלה וכולה אינה בכסף. במצב כזה יום המכירה הוא יום אישור התכנית.
מהי עסקת נטו. הנייר מתאר עסקאות שבהן זכויות במקרקעין נמכרות בתמורה לקבלת שירותי בנייה, והצדדים מסכמים שהרוכש יישא בחבויות מס שהחוק מטיל על המוכר. הדוגמאות בנייר: מס שבח, היטלים ואגרות לרשויות מקומיות שנובעים מאותה עסקה.
עמדת הרשות. בנייר נכתב: “בנסיבות של עסקאות נטו כהגדרתן לעיל, יחולו הוראות סעיף 19(3א) לחוק ויום המכירה יהיה יום אישור התוכנית”. במקרים אחרים שאינם מוזכרים בהנחיה, הרשות מפנה למחלקה המקצועית בחטיבת מיסוי מקרקעין.
מה זה אומר לכם
הנייר רלוונטי בעיקר לעורכי דין ומייצגים בעסקאות שבהן בעל קרקע מקבל שירותי בנייה תמורת זכויות, ולצד שמקבל על עצמו את מס השבח והאגרות של המוכר. יום המכירה הוא הנקודה שממנה נמדדים השבח והמס, ולכן קביעה שהוא יום אישור התכנית משנה את המועד שאליו הרשות מקשרת את העסקה.
מנגנון הדחייה בסעיף 19(3א) מותנה בנוסחו בתנאי עתידי ובתמורה שאינה בכסף. הנייר קובע את העמדה לגבי עסקאות נטו כהגדרתן בו ואינו מפרט בדיקה נוספת של התנאים בכל עסקה, ולכן קביעה אם עסקה מסוימת נכנסת להגדרה היא עניין לבדיקה פרטנית.
שמאים שמכינים שומות לצורכי מס שבח בעסקאות כאלה כדאי שיבררו מול הצדדים איזה יום מכירה הוצהר ואיזה נלקח בחשבון בשומה. יזמים שמתחייבים בחוזה לשאת במס המוכר כדאי שיבדקו עם עורך הדין כיצד עמדת הרשות משתלבת בניסוח החוזה ובלוח הזמנים של העסקה.
האתר מדווח על פרסום הרשות ואינו נותן ייעוץ מס. עסקה מסוימת נבדקת מול עורך דין או יועץ מס.
מה עדיין לא ידוע
הנייר אינו אומר אם העמדה מבטאת שינוי מהנוהג הקודם, ואינו מתייחס לעסקאות שנחתמו לפני פרסומו. הוא אינו דן בתכנית שאושרה לפני חתימת העסקה. שאלות כאלה נשארות פתוחות, וכדאי לבדוק מול הרשות.
מקורות רשמיים
שקיפות
הידיעות באתר מוכנות בסיוע כלי בינה מלאכותית, נבדקות מול הפרסום הרשמי ועוברות עריכה לפני פרסום. הידיעה נבדקה ב . מדיניות העריכה
המידע כללי ואינו ייעוץ מקצועי או משפטי. האתר אינו גוף רשמי. תיקון? ראו מדיניות התיקונים.